이토록 시원한 바람
대출 상환방식 원금균등상환과 원리금 균등상환 방식 본문
대출을 받아서 주택을 매매한다면 대출상환방식을 정확히 알아야합니다.
주택을 매매, 즉 구입할때 은행에 대출을 받게되는데 일반적으로 주택담보대출을 받게됩니다.
즉, 주택을 담보로 한 대출입니다.
주택담보대출을 받아서 주택을 매매할 경우에는 2가지를 결정하셔야해요.
1. 금리결정, 2. 대출상환방식 결정입니다.
1. 금리 결정
1. 고정금리
금리는 고정금리와 변동금리가 있는데,
고정금리는 말그대로 내가 10년간 대출기간이라면 10년간 금리를 고정시키겠다는 의미예요.
만약 내가 대출받는 시점에 금리사정이 좋아서 기준금리가 1%면 10년동안 1%가 기준이 되어서 돈을 갚아나가면 됩니다.
근데 만약 내가 대출받는 시점에 금리사정이 안좋아서 6%로 대출을 받았는데,
5년이 지나니까 기준금리가 막 1%가 되었다면, 나는 중간에 변동하지도 못하고 울면서 대출을 갚아나가겠죠.
반대로 요즘 같은 시기는 갈수록 기준금리가 높아져서 금리가 고정된(예전에 낮은 금리로 대출을 받았다면) 금리로 받은 분들이 아주 좋을꺼예요.
2. 변동금리
변동금리는 3개월, 6개월,1년 의 주기별로 약정을 정하고 해당시기가 오면 그 시기에 기준금리 등의 대출 약정방식으로 금리가 변경되는겁니다.
내가 대출받았을땐 1%였는데 6개월 지났더니 3%가 되었다면 그때 내 대출에는 3%가 적용되는거지요.
그러니, 정세를 잘 보고 고정이나 변동이냐.를 결정하시는것이 좋습니다.
근데, 요즘 같은 시기에는 고정금리로 대출해주는 경우가 거의 없더라구요 😥
2. 대출상환방식
보통 주택담보대출의 상환기간은 매우 장기간으로 1~30년가량되기때문에 빨리 갚을수록 마음이 편해지죠. 하핫.
(네, 제 마음입니다.)
일반적으로 대출을 다 갚기전에 주택을 팔아서 오른가격만큼 이득을 본후 그것으로 대출을 갚기도하는데, 그것은 주택이 올랐고, 다음 매수자가 있었을때의 얘기겠죠.
이건 주제를 조금 벗어났고,
오늘은 이 대출 상환 방식에 대해 얘기를 해보려 합니다.
대출상환방식은 3가지가 있습니다.
처음에 저 주택담보대출받을때 은행에서 오셔서 이 3가지를 설명해주시면서 각각 이자를 얼마씩 내게 되는지 알려주시더라구요.
일단 대출상환방식은,
1. 만기일시상환,
2. 원리금균등상환,
3. 원금균등상환
이렇게 3가지가 있습니다.
은행에서 빌리는 모든 돈은 원금(내가 빌린 돈)과 이자(은행에서 나한테 돈을 빌려주고 그 이용료의 개념으로 받는것)가 있는데 위의 대출방법3가지는 이 원금과 이자를 어떤 방법으로 상환하는지에 대한 방식입니다.
한가지씩 순서대로 볼께요.
1. 만기일시상환
말그대로 대출 만기일날(돈을 다 완납해야하는 날) 일시에 (한꺼번에) 상환(갚는다) 한다는 의미입니다.
만약 대출기간이 10년이라면 이 10년의 마지막날에 원금을 한꺼번에 갚아야한다는거예요.
1억을 대출했다면 10년후에 1억을 상환합니다.
그러면 끝이냐? 아니요!!!
뭘 믿고 1억을 10년동안 빌려줄까요? 그것은 이자를 매달 받기때문입니다.
1억을 10년 3%이율로 빌렸다고 해볼게요
(이자는 지금 훨씬 높습니다. 3%는 아주 낮은 금리예요. 이때가 그립습니다.)
지금 현재 한국의 기준금리가 3%인데, 실제로 대출받을때는 기준금리+가산금리가 되니까, 지금의 대출금리는 3% 이상입니다.
일단, 여기서는 3%로 할께요
위 그림을 보시면 알겠지만 1억을 10년간 빌렸을때 3%이자면 총 상환액이 1억 3천만원이라는 뜻입니다.
1억 원금에 이자 3천만원을 은행에 줘야한다는 뜻이예요.
저 3천만원이 10년간의 이자니까 1년에 300만원을 줘야한다는 거고, 그럼 월에는 25만원이죠 (300만원 나누기 12개월)
금리가 변동되지않는 고정금리고 계약을 했다면, 10년간 매월 25만원씩 이자를 내야한다는 겁니다.
매월 25만원씩만 내면 부담도 적어보이지만 마지막 10년째에 원금을 갚아야하니까 그때 부담이 커지겠죠.
이렇게 단순하게 보면 10년 빌리는데 월 이자가 25만원이니까 싸보이죠?
다시 말씀드리지만 기준금리입니다. 은행이 기준금리에 보통 2~4%이상 가산금리를 더하니까 대출이자가 6%라고 생각해보세요. 꽁돈이 막 나갑니다. 후덜덜
2. 원리금 균등상환
원리금 균등상환은 원(금), 리(자, 이자)금을 균등하게 상환하겠다는 의미입니다.
즉, 내가 빌린 원금과 그 원금에 대한 이자를 합쳐서 매달 같이 내겠다는거죠.
원금과 이자를 합친 금액이 딱 정해져있기때문에 매월 같은 돈을 내게 됩니다.
1억을 10년간 3% 대출받아서 원리금 균등으로 상환한다면, 위 산식처럼 총 이자만 15,872,894원을 내게 됩니다.
만기상환보다 약 절반가까이 줄어들죠?
그만큼 매월 내는 금액이 높다는 의미입니다.
매월 내는 금액이 965,607원이 되네요. 매월 내는 돈이 고정적이니까 아~ 10년간 매월 돈이 이렇게 나가겠다를 예측할수 있겠지요?
즉, 계획적으로 자금 흐름을 파악할수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 매월 965,605원을 내는 속사정을 보면 아래 이미지를 참조하시는게 좋겠습니다.
매월 같은 돈을 낸다는것은 원금과 이자를 합친금액이라고 말씀드렸죠? 바로 윗줄에?
그 내막을 깊숙히 내다보면 납입원금과 대출이자가 이런식으로 나뉘어져 있습니다.
3. 원금균등상환
원금 균등상환이라는 것은 내가 대출받은 원금을 균등하게 나눠서 상환하겠다는 의미입니다.
매월 일정한 원금을 내는 것이기때문에 이자가 매달 달라지지요.
일정한 원금을 상환하다보니 나머지 잔금(줄어든 원금)에서 이자가 계산되어 이자가 조금씩 줄어듭니다.
똑같이 1억을 3%로 10년 대출을 받을 경우 이자만 15,125,000원을 내게 됩니다.
이것을 매월 내는 금액으로 계산해보면,
1억을 10년동안 원금을 나눠서 갚는것이기때문에 1억 나누기 120개월 (10년*12개월)은 약 83만원 가량이기때문에 원금만 약 83만원 가량을 갚게되는겁니다.
이자는 1억*3%하면 300만원이고. 이것은 1년(12개월)로 계산하면 1달에 약 25만원이죠.
1회차 상환금액은 1,083,333원이 되네요. (원금 약 83만원 + 첫달 이자 25만원)
그리고 2번째 달에는 원금 83만원 + 첫달원금을 낸 잔금(1억-약83만원= 약 9천9백만원)에의 이자 247,917원이 되어서 약 1,081,250을 납부하면 됩니다.
1회차 상환이 가장 부담이 되겠지만, 원금을 똑같이 갚아나가되 이자가 남은 잔금에서 계산되기때문에 이자가 줄어듭니다.
이자가 줄어들기때문에 매월 납부하는 금액이 달라지겠지만, 그래두 첫달보다 적어지는건 확실하기때문에 전 오히려 더 기분이 좋을것 같네요
위 사진처럼 원금은 계속 동일하게 납부하지만 대출이자가 계속 줄어들어서 매월 상환하는 금액은 계속 낮아지는 것을 볼수 있습니다.
4. 총 비교
똑같이 1억을 10년간 3%금리로 대출을 하였을때 총 납부해야하는 이자 금액을 보면
만기일시상환 30,000,000원 > 원리금균등상환 15,872,894원 > 원금균등상환 15,125,000원 이 됩니다.
만기일시상환이 이자가 가장 높죠?
하지만 1회차 상환금액을 본다면
원금균등상환 1,083,333원 > 원리금균등상환 965,607원 > 만기일시상환 250,000원
순서입니다.
장단점을 잘 살펴보셔야합니다.
- 원금균등상환은 1회차 상환이 가장 크지만 10년간 매월 내는 돈이 점차적으로 줄어든다.
- 원리금균등상환은 10년간 계속 동일한 금액을 낸다
- 만기일시상환은 10년간 이자만 내서 부담이 적지만 10년째에 목돈이 필요하다.
내가 지금 가장 여유로워서 갈수록 적은 돈을 내고 싶은지,
상관없이 계속 동일한 돈을 갚아나갈것인지,
지금은 이자만 내고 나중에 목돈으로 갚을것인지를 잘 염두에 두고 대출상환방식을 정하면 좋을것 같습니다
참고.
GoodRich Biz 블로그. 원리금 균등, 원금균등, 만기일시, 대출상환방식 차이점
이베스트투자증권 블로그. 주택담보대출 상환방식
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